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¿Las obligaciones urbanísticas a cargo de los propietarios de suelo afectan la producción de vivienda de interés prioritario?
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Según la revista Portafolio, en el Foro Vivienda -Construcción y Financiación para el Progreso de Colombia- organizado por la Asociación Bancaria el 3 de diciembre, se sostuvo que uno de los aspectos que genera severas trabas al buen desempeño de la vivienda de interés social –de entre 34 y 67 millones- y prioritario –cuyo precio es inferior a 34 millones- es el traslado de las cargas(redes de acueducto y alcantarillado, vías, zonas de esparcimiento), que antes asumían los entes territoriales, a los proyectos de construcción.
Estas cargas, dijeron, terminan reflejadas en el precio de la vivienda. Algunos datos de nuestra investigación “Monitoreo a las políticas de suelo en relación con los mercados formal e informal en Bogotá” permiten controvertir tal conclusión.
Los sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios, que consisten en la asignación de obligaciones urbanísticas a los propietarios de suelo, para ser cubiertas con las plusvalías o incrementos en los precios del suelo producidos por los proyectos de desarrollo urbano se aplican desde 2003 en Bogotá y están establecidos, con cierta dispersión, en varios decretos.
1º) El Decreto 327 de 2004, que liberó de la obligación de formular planes parciales unas 900 hectáreas de la ciudad y adoptó para estas áreas un sistema de reparto que otorga de manera gratuita a los propietarios de suelo un índice básico de construcción bastante generoso. Se puede obtener una edificabilidad adicional, voluntariamente, si se aporta suelo para el sistema vial arterial, para áreas protegidas o para ampliar las cesiones en áreas verdes y equipamientos. No exige aportes para la ejecución de obras.
La edificabilidad básica es tan alta que rara vez un propietario accede a la adicional. De 90 licencias para 146 hectáreas aprobadas hasta 2008, solo en 5, correspondientes a un área de 1,5 hectáreas, se accedió a edificabilidad adicional.
En las zonas cubiertas por este régimen, la edificabilidad permite, por ejemplo, llegar a densidades de 180 viviendas por hectárea. Solo el 14% del suelo se ha destinado a construir nueva vivienda de interés social (VIS) y casi nada de vivienda de interés prioritario (VIP). No se imponen cargas pero tampoco se construye mucha VIS y menos VIP.
2º) El Decreto 436 de 2006, que aplica para los planes parciales, establece un sistema de reparto consistente en hacer aportes obligatorios de suelo para el sistema vial arterial o áreas protegidas pero no aplica para VIS ni para VIP. Este régimen tampoco exige aportes para financiar obras. Aún así, solo el 25% del suelo útil de las 590 hectáreas de los planes parciales de iniciativa privada, hasta ahora aprobados, se ha destinado a nueva VIS y escasa VIP. Por tanto, tampoco permite sostener que son las cargas urbanísticas las que afectan la reducida producción de este tipo de vivienda.
3º) El Decreto 252 de 2007, por el cual se aprobó el Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, sí establece la obligación de ejecutar obras a cargo de los propietarios de suelo y un sistema de reparto que permite pagar al mismo precio todo el suelo aportado ─para sistemas locales y zonales de espacio público─.
Gracias a este decreto y a una intervención en el mercado del suelo por parte del Distrito iniciada en 2003, Usme es la única zona de la ciudad donde se ha podido controlar el precio de la tierra y donde, por tanto, se podrá construir masivamente VIS y VIP. Prueba de ello es que mientras en los proyectos de Metrovivienda iniciados entre 1999 y 2003 se compró o se negociaron aportes de suelo a precios que van desde $ 22.000 a $ 42.000/Mt2 (a precios de 2009) hoy se está expropiando en Usme a precios de entre $7.000/Mt2 y $12.000/Mt2.
4º) El Plan de Ordenamiento Zonal del Norte en proceso de formulación: Concejales, congresistas y un grupo de ciudadanos hemos
exigido que un 50% del suelo útil de todo este Plan se destine a VIP y que el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios permita balancear este uso con otros más rentables. Además, que se financie al menos parte de las obras viales y de alcantarillado.
La oposición de los agentes privados ha sido fuerte y la Secretaría de Planeación lo encuentra difícil. ¿La razón? Que se reducen los precios del suelo. La aritmética es contundente: Si no se imponen cargas ni se aumenta el porcentaje para VIP el precio del suelo sube y los hogares de menores ingresos quedan excluidos de la posibilidad de acceder al suelo en esta zona. El problema, en consecuencia, no es que las cargas impidan la construcción de VIP, sino que disminuyen el precio del suelo.
Surge una pregunta de tipo ético: ¿cuánto estamos dispuestos a aceptar socialmente como precios del suelo que van a los bolsillos de los propietarios? La respuesta será un factor crucial para medir la magnitud de la exclusión urbana de nuestra ciudad. Si no se hace ahora en el POZ Norte y el resto de suelo de desarrollo o renovación tendremos varios años más de Foros de Vivienda donde los constructores se quejarán porque los altos precios del suelo no permiten hacer VIP.
Por: María Mercedes Maldonado. Profesora Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Colombia.
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